Todo lo que necesitas saber sobre la Ley de Arriendo y la nueva Ley "Devuélveme mi Casa"

¿A Qué Propiedades Afecta Esta Ley?

La Ley N° 18.101 se aplica a las propiedades ubicadas en áreas urbanas. Sin embargo, hay algunas excepciones importantes:

- Propiedades más grandes de una hectárea destinadas a la agricultura, ganadería o forestación.
- Inmuebles que pertenecen al Estado.
- Viviendas amobladas arrendadas por temporadas cortas (menos de tres meses) para vacaciones o turismo.
- Hoteles y residenciales.
- Estacionamientos.
- Viviendas arrendadas con opción de compra (leasing).

La Importancia del Contrato Escrito
Aunque la ley no exige un contrato escrito, tener uno es altamente recomendable. Un contrato detallado y firmado puede evitar muchos problemas y malentendidos. En el contrato se puede incluir:

- El monto del arriendo.
- Cómo se ajustará el precio del arriendo con el tiempo.
- La duración del contrato.
- Un inventario de los bienes incluidos en la propiedad.

¿Quiénes son las Partes del Contrato?
- Arrendador: El dueño de la propiedad.
- Arrendatario: La persona que arrienda la propiedad.

Tipos de Contratos de Arriendo
1. Mes a mes: Sin una fecha fija de término.
2. Indefinidos: Tampoco tienen una fecha de término.
3. Plazo fijo: Con una fecha específica para finalizar el arriendo.

El Desahucio: Terminar el Contrato
El desahucio es el proceso por el cual una de las partes decide terminar el contrato antes de tiempo. Aquí te explicamos cómo funciona:

- Contratos mes a mes o indefinidos: El arrendador debe notificar judicialmente o a través de un notario. El plazo es de dos meses, más un mes adicional por cada año que el inquilino haya estado en la propiedad, con un máximo de seis meses.
- Contratos a plazo fijo: Si el contrato es por menos de un año y el arrendador quiere terminarlo antes, debe presentar una demanda judicial. El inquilino tiene dos meses para desalojar desde que se le notifica.

Subarrendar y Otras Reglas
- Subarrendar: En contratos a plazo fijo de más de un año, el arrendatario puede subarrendar la propiedad a menos que el contrato lo prohíba.
- Pago del arriendo: El arrendatario debe seguir pagando la renta y los gastos comunes hasta que devuelva la propiedad.

Resolución de Conflictos
Si surgen problemas con el arriendo, los casos se llevan a los juzgados civiles o de letras, donde se manejan asuntos como:

- Terminación del contrato.
- Desalojo.
- Devolución de la propiedad.
- Indemnización por daños.

Servicios Básicos Durante el Juicio
En caso de juicio por impago, se puede notificar a las empresas de servicios (agua, luz, etc.) para que el arrendatario sea responsable de las deudas, protegiendo al propietario.

Devolución Anticipada de la Propiedad
Un juez puede ordenar que el arrendatario devuelva la propiedad antes de que termine el juicio si se demuestra que ha causado daños significativos. Si es necesario, se puede usar la fuerza pública.

Garantías y Documentación
- Garantía del arrendador: El juez puede pedir una garantía monetaria al propietario para cubrir posibles perjuicios si el juicio no termina a su favor.
- Prueba del arriendo: Los contratos escritos y firmados ante notario son la mejor evidencia en caso de disputa.

Conclusión del Juicio
Si el juez decide que el arrendatario debe pagar, se le da un plazo de diez días para hacerlo. Si no paga o no se opone, el juez ordenará el desalojo en diez días adicionales.

Modificaciones de la Ley N° 18.101 con la Nueva Ley "Devuélveme mi Casa" (Ley N° 21.461)

La nueva Ley N° 21.461, conocida como "Devuélveme mi Casa", trae importantes modificaciones para proteger a los propietarios y hacer más eficientes los procesos judiciales relacionados con el arriendo.

Principales Cambios

1. Procedimiento Expedito para Restitución de la Propiedad:
- Restitución Rápida: Ahora los propietarios pueden solicitar una orden de restitución anticipada de la propiedad si el arrendatario no paga el arriendo por dos meses consecutivos o más, o si hay daños significativos a la propiedad.
- Uso de Fuerza Pública: En casos necesarios, se permite el uso de fuerza pública para desalojar al inquilino.

2. Notificación Electrónica:
- Facilita la Comunicación: La ley permite que las notificaciones judiciales se realicen por medios electrónicos, agilizando los procesos legales.

3. Nuevo Régimen de Subarriendo:
- Restricciones Claras: Se establecen condiciones más claras para el subarriendo, protegiendo los derechos del propietario y asegurando que el subarriendo no genere problemas adicionales.

4. Obligaciones del Arrendatario:
- Pago de Deudas de Servicios: Durante el juicio, se puede notificar a las empresas de servicios básicos para que el arrendatario sea responsable de cualquier deuda, evitando que estas recaigan en el propietario.

5. Aumento de Multas y Sanciones:
- Infracciones Graves: Se incrementan las multas y sanciones para los arrendatarios que infrinjan gravemente las condiciones del contrato de arriendo.

Conocer las reglas de la Ley N° 18.101 y las nuevas modificaciones de la Ley N° 21.461 es crucial tanto para propietarios como para arrendatarios. Entender estos puntos puede ayudarte a evitar problemas y a saber cómo actuar si las cosas no salen como esperabas. Mantente informado y asegura una relación de arriendo justa y transparente.

Si necesitas ayuda para entender mejor estas leyes o para gestionar tu contrato de arriendo, no dudes en contactarnos.
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